Администрация Черниговского сельского поселения

Фотоальбом

Газета «Де-факто»
Портал Государственных услуг
РИА PrimaMedia - г. Владивосток, Приморский край, Дальний Восток. Лента новостей Владивостока, новости Приморья, последние новости Дальнего Востока, информационное агентство, новости спорта, региональная экономика, социальное общество, происшествия, политика, погода Владивостока

вопросы ответы по проведению открытого конкурса по способу управления многоквартирным домом

 

 Коммента­рии к Правилам проведения органом местного само­управления открытого конкурса по отбору управляю­щей организации для управления многоквартирным домом (далее - Правила), утв. постановлением Пра­вительства РФ от 06.02.06 № 75 "О порядке проведе­ния органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом".

Для правильного применения этого постановления рассмотрим его отдельные узловые вопросы.

 Зачем нужны открытые конкурсы?

В отношениях по управлению многоквартирными домами Жилищный кодекс РФ ставит во главу угла собственников помещений. При управлении индивиду­альными жилыми домами приоритет их собственников не вызывает вопросов ни у органов местного само­управления (далее - ОМС), ни у самих собственников. При реализации выбранного способа управления мно­гоквартирным домом собственники помещений полу­чили право самостоятельно определять перечни, объе­мы и качество работ и услуг в отношении общего иму­щества. В результате такого выбора должны возникнуть прозрачные договорные или членские отношения. В случае, если собственники самостоятельно не выбра­ли или не реализовали один из предусмотренных спосо­бов управления домом, Кодекс прямо указывает на управление управляющей организацией, которая выбирается в порядке, установленном Правительством РФ. В результате конкурса собственники помещений заклю­чают прозрачные паритетные договоры управления многоквартирным домом и начинают понимать, что в их доме будет делаться управляющим и за какие день­ги. Через определенное время собственники помеще­ний и сами захотят влиять на перечни, объемы и каче­ство выполняемых работ и услуг. Они осознают возмож­ность самостоятельно влиять на размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги, поймут, что собст­венники помещений в соседних домах не позволят направлять свои средства на другие дома, что качество и цена зачастую неразрывно связаны с выбором кон­кретного исполнителя. Безусловно, иметь доступ к участию в конкурсе должны организации как муници­пальной, так и частной форм собственности, а также индивидуальные предприниматели.

В каких случаях должны проводиться открытые конкурсы?

Открытые конкурсы по отбору управляющих органи­заций - не разовая компания, проводимая с 1 января 2007 г. по 1 мая 2008 г., а постоянная обязанность ОМС, реализация которой зависит от наличия или отсутствия конкретных оснований.

Существуют три нормы, устанавливающие основания для проведения ОМС открытых конкурсов. Перечислим их в зависимости от последовательности возможного применения.

Проведение первых конкурсов. Часть 1 ст. 18 Федерального закона от 29.12.04 № 189-ФЗ "О вве­дении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) устанавливает

срок возникновения обязанности ОМС проводить от­крытые конкурсы (1 января 2007 г.) и срок, к которому все первые открытые конкурсы в муниципальном об­разовании должны быть проведены (1 мая 2008 г.). Эта норма также дает субъектам РФ право установить бо­лее поздние сроки начала и более ранние сроки окон­чания проведения указанных конкурсов для всех или отдельных муниципальных образований, не выходя при этом за пределы диапазона с 1 января 2007 г. по 1 мая 2008 г.

Проведение повторных конкурсов. Второе пред­ложение ч. 4 ст. 161ЖК РФ устанавливает, что открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого кон­курса, не выбран способ управления им или принятое решение о способе управления не было реализовано*. В этом случае не пролонгируется договор управления, заключенного по результатам открытого конкурса, а проводится новый конкурс, определяется новый по­бедитель, а собственниками помещений заключаются новые договоры управления этим многоквартирным домом.

Проведение конкурсов в будущем. Первое пред­ложение ч. 4 ст. 161 ЖК РФ устанавливает, что открытый конкурс проводится ОМС, если в течение года до дня его проведения собственниками помещений в много­квартирном доме не выбран способ управления им или принятое решение о способе управления не реализо­вано. Например, ранее был выбран способ управления ТСЖ (ЖСК). Несколько лет эта организация действова­ла, потом ее деятельность полностью прекратилась. Иной способ управления собственниками помещений на общем собрании не выбирался. Прошел год такого отсутствия реализации выбранного способа управле­ния, и у ОМС возникла обязанность провести открытый конкурс.

 

 В каких случаях субъекту РФ имеет смысл отло­жить срок проведения открытого конкурса?

Если субъект РФ не принял закон или иной норма­тивный акт о переносе срока начала проведения указанных конкурсов, то обязанности ОМС начать прово­дить конкурсы возникают с 1 января 2007 г.

Чем быстрее будут проведены открытые конкурсы, тем быстрее будут установлены экономические и пра­вовые отношения в той части многоквартирных домов, где не выбран или не реализован способ управления. Вытекающие из концепции Жилищного кодекса РФ отношения, возникшие в результате самостоятельного выбора и реализации способа управления, проведения открытых конкурсов, обеспечат паритет интересов по­требителей и исполнителей, а также прозрачность расчетов, будут способствовать повышению качества обслуживания.

До реализации решений общих собраний и открытых конкурсов такой паритет и прозрачность отсутствуют. До момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом согласно по­ложениям раздела VIII ЖК РФ, правоотношения по управлению многоквартирным домом не соответству­ют Жилищному кодексу РФ. Для стабилизации эконо­мических отношений Вводный закон (ч. 2 ст. 18) уста­навливает, что ранее возникшие обязательства орга­низаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до реализации в многоквартирных домах способов управ­ления по результатам общих собраний или открытых конкурсов.

Проведение открытых конкурсов требует большой организационной и технической работы. Чем больше времени будет у ОМС для проведения открытых конкур­сов (до 1 мая 2008 г.), тем качественнее удастся подго­товить конкурсную документацию, тем с меньшей на­грузкой будут работать конкурсные комиссии, тем бы­стрее в муниципалитетах состоится переход к отноше­ниям, соответствующим требованиям Жилищного кодекса РФ. Перенос срока начала проведения конкур­сов целесообразен только в тех муниципальных обра­зованиях, в которых в течение 2006 г. не проводилась подготовка к их проведению (например, из-за отсутст­вия квалифицированных специалистов).

Откладывание начала проведения конкурсов для предоставления возможности собственникам поме­щений выбирать способ управления своими много­квартирными домами не оправданно. Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен в любое время собственниками помещений на общем собра­нии. Имеются случаи переноса срока региональными

органами власти для консервации монополии госу­дарственных и муниципальных организаций жилищ­но-коммунального комплекса. На самом деле прове­дение открытого конкурса и заключение по его ре­зультатам договоров управления должны способст­вовать осознанию собственниками своих прав и обязанностей и реализации положений Жилищного кодекса РФ.

Рекомендации по реализации субъектами РФ пра­ва изменять сроки, установленные Жилищным кодек­сом РФ, приведены в пп. 3, 4 письма Департамента ЖКХ Минрегиона России от 26.03.07 № 5280-СК/07 "Об изменении жилищного законодательства Россий­ской Федерации".

Отличаются ли основания для проведения откры­тых конкурсов на основании указанных норм?

В части 1 ст. 18 Вводного закона, в первом и втором предложениях ч. 4 ст. 161ЖК РФ приведены практиче­ски тождественные основания для проведения открытых конкурсов (сравнительная таблица). Указанные осно­вания конкретизированы Правительством РФ в п. 3 Правил. Подробные рекомендации по квалификации наличия или отсутствия оснований для проведения ОМС открытых конкурсов приведены в письме Департамен­та ЖКХ Минрегиона России от 21.07.06 № 6301-РМ/07 "О подготовительной работе по проведению открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами".

Основания для проведения открытых конкурсов

Первые конкурсы (ч. 1 ст. 18 Вводного закона)

Повторные конкурсы (второе предложение ч. 4 ст. 161 ЖК РФ)

Конкурсы в будущем (первое предложение ч. 4 ст. 161 ЖК РФ)


 


"...если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 года не выбран способ управле­ния многоквартирным домом или при­нятое такими собственниками реше­ние о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано"

"...если до окончания срока действия
договора управления многоквартир­ным домом, заключенного по резуль­татам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе спо­соба управления этим домом не было
реализовано"           

"...если в течение года до дня прове­дения указанного конкурса собствен­никами помещений в многоквартир­ном доме не выбран способ управле­ния этим домом или если принятое ре­шение о выборе способа управления этим домом не было реализовано"


Сколько договоров управления многоквартир­ным домом должно быть заключено для того, чтобы способ управления управляющей органи­зацией можно было считать реализованным?

При выборе управляющей организации общим соб­ранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в нем за­ключается договор управления на условиях, указанных в решении данного собрания (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). В отличие от ч. 1 ст. 164 ЖК РФ для договора управления не установлено, что все или большинство собственни­ков помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Следователь­но, моментом совершения сделки является подписание договора управления с первым собственником поме­щения в многоквартирном доме на одинаковых для всех собственников помещений условиях, установленных решением общего собрания (ч. 1 и 4 ст. 162 ЖК РФ). В противном случае этот способ управления было бы невозможно реализовать на практике. Представляется, что под реализацией способа управления многоквар­тирным домом управляющей организацией реализо­ванным следует понимать возникновение у управляю­щей организации обязательств по управлению много­квартирным домом. В части 7 ст. 162 ЖК РФ указано, что если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

Из разъяснений, приведенных в письме Департа­мента ЖКХ Минрегиона России от 20.12.06 № 14314 РМ/07 "О сроках возникновения обязанности присту­пить к управлению многоквартирным домом", следует, что выбранная или созданная собственниками поме­щений для управления многоквартирным домом в со­ответствии со ст. 162 ЖК РФ организация обязана приступить куправлению не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора управления домом с пер­вым собственником помещения в этом доме, если иное не установлено договором управления.

 

Могут ли ОМС принимать нормативные правовые акты, регулирующие отношения, связанные с проведением открытых конкурсов?

ОМС могут принимать нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения, только в преде­лах своих полномочий в соответствии с Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами федерального уров­ня, законами и иными нормативными правовыми акта­ми субъектов РФ (ч. 7 ст. 5 ЖК РФ). В свою очередь, органы государственной власти субфедерального уров­ня могут принимать законы и иные нормативные право­вые акты, регулирующие жилищные отношения, также только в пределах своих полномочий на основании Жилищного кодекса РФ и принятых в соответствии с ним других федеральных законов (ч. 6 ст. 5 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ и ч. 1 ст. 18 Вводного закона проведение открытых конкурсов по отбору управляющих организаций осуществляется в порядке, установленном Правительством РФ. Иных оснований для регулирования порядка проведения конкурсов Жилищным кодексом РФ не предусмотрено. Вводный закон предоставляет субъектам РФ право устанавливать более поздние сроки начала и более ранние сроки окончания проведения конкурсов отно­сительно установленных этим федеральным законом.

Поскольку акты Правительства РФ могут устанавли­вать полномочия ОМС по регулированию жилищных от­ношений (ч. 7 ст. 5 ЖК РФ), ОМС вправе принимать нормативные правовые акты, регулирующие отношения, связанные с проведением открытых конкурсов, только в случаях, прямо указанных в Правилах, утвержден­ных постановлением Правительства РФ от 06.02.06 № 75. Принятие ОМС или регионами нормативных пра­вовых актов без указанных полномочий даже в случае кажущейся неопределенности федеральных правовых норм представляется неправомерным. Например, не­правомерно установление ОМС количества голосов, принадлежащих собственникам помещений в много­квартирном доме, являющегося порогом для признания нереализованным способа управления управляющей организацией. Превышением установленной действую­щим законодательством компетенции также следует признать установление ОМС порядка предоставления муниципалитету информации о проведенных собраниях И выбранном способе управления. ОМС также не могут |н.мулировать гражданско-правовые отношения по управ-мснию многоквартирными домами. Это будет противо­речить и ст. 3 ГК РФ, и подп. "о" ст. 71 Конституции РФ.

 

Имеет ли организатор конкурса право самостоя­тельно устанавливать перечень обязательных работ и услуг или для всех многоквартирных домов используется перечень, приведенный в приложении 2 к Правилам?

Согласно подп. 4 п. 41 Правил конкурсная докумен­тация, утверждаемая организатором конкурса, включа­ет "перечень обязательных работ и услуг, устанавливае­мый организатором конкурса в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических пара­метров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг, согласно приложению № 2". Существует точка зрения, согласно которой организатор конкурса может утвердить перечень обязательных работ и услуг только с тем перечнем, который содержится в приложе­нии 2 к Правилам. При этом упор делается на слове "согласно", примененном в значении "тождественно".

Такая позиция представляется необоснованной. Если бы Правительство РФ хотело автоматического воспроизведения того перечня, который приведен в приложении 2, то формулировка подп. 4 п. 41 Правил была бы примерно такой: "41. Конкурсная документа­ция, утверждаемая организатором конкурса, включает: 4) перечень обязательных работ и услуг в соответствии с приложением 2". Но Правительство РФ возлагает на организатора конкурса обязанность по утверждению перечня обязательных работ и услуг. Причем делать это надо не механически, а вдумчиво, в прямой зависимо­сти от таких факторов, как уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры многоквар­тирного дома, в т. ч. учитывая различные требования к объемам, качеству, периодичности каждой работы и услуги. Естественно, лифты, мусорные камеры, мусо­ропроводы имеются не во всех домах. Следовательно, в зависимости от перечисленных в подп. 4 п. 41 Правил факторов организатор конкурса должен сформиро­вать индивидуальный по содержанию перечень обязательных работ и услуг для каждого многоквартир­ного дома. Форма такого перечня должна соответство­вать приложению 2 к Правилам.

В целом определение перечня обязательных и до­полнительных работ и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения в отношении объекта конкурса должно осуществляться организатором конкурса в со­ответствии с ч. 1 ст. 156 ЖК РФ, п. 10-23 Правил со­держания на основании подп. 4 п. 38, пп. 4-5, 41, 76-77 по формам, установленным приложениями 2 и 3 к Правилам.

 

Можно ли по результатам конкурса устанавли-иать заниженный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения?

В пункте 34 Правил содержания указано следующее. Если собственниками помещений не принято решение о способе управления многоквартирным домом, размер вносимой ими платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается органом местного само­управления (в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами госу­дарственной власти соответствующего субъекта РФ) равным цене договора управления многоквартирным домом по результатам проводимого в установленном порядке открытого конкурса.

Цена договора управления многоквартирным домом принимается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации. А согласно п. 35 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. по­становлением Правительства РФ от 13.08.06 № 491 (далее - Правила содержания), указанные в пп. 31-34 Правил содержания размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения должны быть соразмер­ны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ. Жилищное законодательство Российской Фе­дерации устанавливает принцип полной оплаты со­держания и ремонта жилого помещения. Эти нормы Правил содержания основаны на положениях ч. 1 ст. 156 ЖК РФ и соответствуют правомочию ОМС, уста­новленному ч. 3 ст. 156 ЖК РФ.

Таким образом, на основании п. 2, подп. 5 п. 38, пп. 55, 59, 71, 80, 83 Правил организатор конкурса осуществляет расчет полного размера платы за со­держание и ремонт жилого помещения в соответствии с ч. 1 ст. 156 ЖК РФ, пп. 29 и 34-35 Правил содержания, а также ст. 6 Федерального закона № 210-ФЗ (подроб­нее см. далее).

 

Какими нормами должны руководствоваться ОМС при определении состава общего имущест­ва в многоквартирном доме?

 

В соответствии с п. 1 Правил содержания состав общего имущества собственников помещений в много­квартирном доме определяется ОМС (органами госу­дарственной власти городов федерального значения) с целью подготовки и проведения открытого конкурса. При этом определение состава общего имущества осуществляется самостоятельно организатором конкурса на основании п. 2, подп. 1-3 п. 38 Правил в соответст­вии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп. 2-9 Правил содержания. Указанные нормы имеют прямое действие. Издание ОМС (органами государственной власти городов феде­рального значения) нормативных актов, определяющих требования к составу общего имущества в многоквар­тирном доме, законодательством Российской Федера­ции не предусмотрено.

 

Как определить расчетную стоимость каждой обязательной работы и услуги?

 

В подпункте 4 п. 41 Правил установлено, что орга­низатор конкурса в соответствии с перечнем обязатель­ных работ и услуг самостоятельно определяет расчетную стоимость каждой из них. Представляется, что смысл слова "самостоятельно" заключается в том, что при определении расчетной стоимости каждой из обяза­тельных работ и услуг организатор конкурса не связан какими-либо нормативными указаниями федерального или регионального уровня.

Если организатор конкурса будет рассчитывать стоимость каждой обязательной работы и услуги мето­дом калькулирования*, то маловероятно, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения будет соразмерен утвержденному перечню, объемам и каче­ству услуг и работ. Это приведет к нарушению требова­ния п. 35 Правил содержания. Поэтому представляется правильным рассчитывать стоимость каждой обяза­тельной работы и услуги на основании сложившихся в муниципальном образовании или на территории бли­жайших муниципальных образований среднерыночных цен на идентичные услуги и работы по содержанию и ремонту элементов общего имущества в многоквар­тирных домах.

 

 Как правильно действовать, если не подано ни одной заявки на участие в конкурсе?

Наиболее вероятны две причины отсутствия заявок на участие в конкурсе: отсутствие в муниципальном образовании условий для конкурентной деятельности управляющих организаций и несбалансированность расчетного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения с утвержденным обязательным перечнем, объемами и качеством услуг и работ по со­держанию и ремонту общего имущества в каждом многоквартирном доме, являющемся объектом конкур­са. Если до вскрытия конвертов не подано ни одной заявки на участие в конкурсе, его организатор обязан в течение 3 месяцев со дня окончания подачи заявок провести в отношении тех же объектов новый конкурс. При этом в соответствии с п. 59 Правил организатор конкурса:

-        вправе изменить условия его проведения - изме­нить перечни обязательных и дополнительных услуги работ по содержанию и ремонту элементов обще­го имущества в многоквартирных домах;

-        обязан увеличить расчетный размер платы за со­
держание и ремонт жилого помещения по сравне­нию с условиями ранее объявленного конкурса не менее чем на 10%. Причем размер повышения нормативно не ограничен и связан только принци­пом сбалансированности расчетного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и утвержденного обязательного перечня услуг и работ.

 

 

Должен ли размер платы за жилое помещение, рассчитанный организатором конкурса и ут­верждаемый ОМС, соответствовать установ­ленным предельным индексам?

Первоначально ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 26.12.05 № 184-ФЗ было установлено, что предусмот­ренный ст. 156 ЖК РФ размер платы за жилое помещение для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и собственников жилых помещений, в случае если ими не принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом или принятое решение не реализовано, должен соответ­ствовать установленным предельным индексам.

Федеральным законом от 29.12.06 № 258-ФЗ ст. 6 Федерального закона № 184-ФЗ была дополнена ч. б2, в соответствии с которой положения ч. 1 этой статьи не распространяются на размер платы собствен­ников за жилое помещение, установленной по резуль­татам проведения ОМС открытого конкурса по отбору управляющей организации согласно ст. 161 ЖК РФ.

Таким образом, расчетный размер платы за содержа­ние и ремонт жилого помещения, рассчитанный органи­затором конкурса и утверждаемый ОМС по результатам открытого конкурса, не ограничивается установленными предельными индексами. Частью б2 ст. 6 Федерального закона № 184-ФЗ (в ред. Федерального закона от 29.12.06 № 258-ФЗ) охватывается и увеличение расчетного раз­мера платы за содержание и ремонт жилого помещения не менее чем на 10% на основании п. 59 Правил в случае, если не подано ни одной заявки на участие в конкурсе.

 

Разработка сайта — ЦРТ © 2008, Администрация Черниговского сельского поселения
Rambler's Top100